Warum einen Makler beauftragen


Welche Vorteile hat es, einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie zu beauftragen?

Vorteil Nr. 1
Der Makler plant den Ablauf des Immobilienverkaufs
Der Verkauf einer Immobilie setzt eine gute und durchdachte Planung voraus. Professionelle Immobilienmakler gehen den Verkauf deshalb systematisch an. Der private Immobilienverkäufer dagegen macht sich im Vorfeld in der Regel nur wenige Gedanken darüber (auch aus Zeitgründen), wie er seine Immobilie auf den Markt bringt. Dabei ist der Immobilienverkauf eine Unternehmung mit großer finanzieller Tragweite.
Folgende Fragen werden bei einer professionellen Planung aufkommen und sollten zunächst geklärt werden:

•  Wann soll der Verkauf vollzogen sein?
•  Wie setze ich einen marktgerechten Angebotspreis an?
•  Wie ist es, wenn noch Belastungen im Grundbuch stehen?
•  Wie und wo werbe ich für meine Immobilie?
•  Über welche Kanäle können mich Interessenten kontaktieren?
•  Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
•  Welche Informationen gebe ich beim ersten Kontakt am Telefon weiter?
•  Woran erkenne ich eine sichere Finanzierung?
•  Zu welchem Notar gehe ich und wann muss ich den Termin vereinbaren?
•  Welche Unterlagen muss ich bereithalten?
•  Wie und wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
•  Wann soll die Schlüsselübergabe stattfinden?
Vorteil Nr. 2
Der richtige Verkaufspreis ist mehr als wichtig!
Einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufs. Das ist der Grundstein für Ihren Verkaufserfolg. Wird ein zu niedriger Preis angesetzt, verschenken Sie wahrscheinlich bares Geld. Mit überhöhten Preisvorstellungen verprellen Sie Kunden und gleichzeitig führen überhöhte Preisvorstellungen zu Vermögensverlusten und obendrein zu einer langen Vermarktungsdauer, selbst bei geringen Abweichungen.
So haben Studien bewiesen, dass bei einem um etwa fünf Prozent überhöhtem Marktwert, mit einer zusätzlichen Vermarktungsdauer von 63 Tagen und einem Verlust von bereits mehreren Tausend Euro zu rechnen ist. Bei einem Aufschlag von bereits zehn Prozent verlängert sich die Vermarktungsdauer dramatisch. Dann sollten Sie 281 Tage einplanen und mit einem Vermögensverlust von rund fünf Prozent rechnen – bei einer Immobilie mit einem tatsächlichen Marktwert von 300.000 Euro macht das bereits rund 11.000 Euro aus.
Ihr professioneller Immobilienmakler kalkuliert sehr realistisch und setzt nicht zu viel „Verhandlungsspielraum“ an.
Den marktgerechten Preis zu ermitteln ist aber eben gar nicht so einfach, denn jede Immobile ist einzigartig. Auch wenn es ähnliche Immobilien in Ihrer Umgebung gibt, schwankt der Immobilienwert abhängig von Bauart, Zustand, Lage und Zeitpunkt des Verkaufs erheblich. Das macht es schwer, den Wert zu bestimmen.
Eine umfangreiche Marktanalyse ist deshalb unerlässlich. Eine erste Einschätzung von einem möglichen Preis erhalten Sie, wenn Sie Daten über bereits verkaufte Objekte in Ihrer Umgebung einholen, vergleichen und sich an den aktuellen Angeboten der Konkurrenz orientieren. Für eine detaillierte Einschätzung müssen jedoch wesentlich mehr Daten berücksichtigen. Zum Beispiel den Liegenschaftszinssatz, den aktuellen Bodenrichtwert oder den Marktanpassungsfaktor. Diese Daten wird Ihr professioneller Immobilienmakler über den lokalen Gutachterausschuss beziehen, die diese Daten sammeln und aufbereiten. Anschließend fließen dieser Zahlen in eine korrekte Marktwert-Analyse ein und bestimmen einen vertretbaren Angebotspreis von Ihrer Immobilie.

Vorteil Nr. 3
Achtung bei Baumängel- und Schäden
Ein Großteil aller Immobilien weist Baumängel und Bauschäden auf. Möglicherweise ist auch Ihre Immobilie betroffen. Hier ist es wichtig ehrlich zu sich selbst und gegenüber potenziellen Käufern zu sein. Es empfiehlt sich nicht beim Verkauf eine erforderliche Sanierungsmaßnahme sowie Baumängel oder Feuchteschäden zu verschweigen. Ihr professioneller Immobilienmakler hat Erfahrung im Umgang mit möglichen Mängeln und bietet, wenn nötig auch Sachverständige in aus seinem Netzwerk an, die er zu Rate ziehen kann. Diese Fachkraft kann einen Mangel bewerten, welcher dann bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden kann. Ihr Makler wird dann mit Ihnen besprechen, ob es sinnvoll und lukrativer für Sie ist, diesen Mangel vorher zu beseitigen.
Wenn Kaufinteressenten verschwiegene Schäden nicht schon bei der Besichtigung entdecken und gleich wieder abspringen, finden sie diese spätestens beim Einzug und der Renovierung. Dann droht Ärger und ggf. hohe Kosten.
Vielleicht ist Ihre Immobilie aufgrund massiver Schäden schon von vorne herein eine harte Nuss, die es beim Verkaufen zu knacken gilt. Ihr Immobilienmakler kennt auch hierzu die Möglichkeiten den Verkauf für Sie möglichst lukrativ zu gestalten, ohne zunächst in die Instandsetzung investieren zu müssen. Mit der richtigen Strategie verkauft er auch Problemimmobilien erfolgreich, denn es finden sich immer auch Kaufinteressenten, die sich in ihrem neuen Haus handwerklich „austoben“ möchten.

Vorteil Nr. 4
Dokumentation der Immobilie zusammenstellen
Ein Hauskauf ist in der Regel wohlüberlegt. Um beim potentiellen Käufer zu punkten und Vertrauen aufzubauen, stellt Ihr professioneller Immobilienmakler sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen bereitgehalten werden. Nur so können sich Kaufinteressenten umfassend über die Immobilie informieren und versteht, dass Ihm nichts verheimlicht wird und er sich auf eine Zusammenarbeit verlassen kann. Denn spätestens, wenn sich der Käufer um eine Finanzierung bemüht, müssen der Bank bestimmte Verkaufsunterlagen vorliegen. Und hier drängt oft die Zeit. Denn im Normalfall interessieren sich Kaufwillige für mehrere Objekte und sind bei verschiedenen Maklern gelistet. Fast täglich bekommen sie neue Angebote. Hat sich ein Interessent für Ihre Immobilie entschieden, sollten der finanzierenden Bank also alle notwendigen Unterlagen so schnell als möglich zukommen. Für professionelle Makler ist das selbstverständlich, denn jeder zusätzliche Tag, an dem die Bank auf Ihre Unterlagen wartet, erhöht das Risiko, dass der Käufer eine andere Immobilie findet und abspringt.

Zu den wichtigen Unterlagen gehören unter anderem:

• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Katasterkarte
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen
• Teilungserklärung bei Teileigentum
• Abrechnungen und Protokolle der WEG
• Energieausweis
• Kaufvertragsentwurf
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Gebäudeversicherungspolice
• Grundsteuerbescheid
• Erbbaurechtsvertrag (falls vorhanden)
• Mietverträge / Pachtverträge
• Aufstellung der Ist-Miete und Soll-Miete
• Betriebskosten bei Eigentumswohnungen
• Liste bekannter Mängel
• Liste von Modernisierungen / Reparaturen (mit Jahresangabe und Betrag)
• Grundschuldbrief bzw. Löschungsbewilligung der Bank (falls Grundschuld getilgt)
• Bei aufgeteiltem MFH: Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Vorteil Nr. 5
Den richtigen Energieausweis auswählen und beschaffen
Nach der neuen Fassung (ENEV 2014) müssen Eigentümer (bzw. Makler) den Ausweis bereits bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung unaufgefordert vorlegen. Hier gilt es die Regeln zu beachten, denn alleine die Deutsche Umwelthilfe führt zahlreiche Verfahren gegen Personen, die z.B. in Immobilieninseraten keine Pflichtangaben zum Energieausweis machen. Es drohen Busgelder bis zu einer Höhe von 15.000 Euro. Um dieser Strafe vorzubeugen berät Sie Ihr professioneller Immobilienmakler, woher und welchen Energieausweis Sie bekommen. Ein echter Dienstleister (wie LMW-Immobilienmanagement) erledigt die Auswahl und Beschaffung absolut kosten- und problemlos für Sie. Denn hier gilt es Daten zusammenzutragen und diese bei der Beschaffung richtig zu kommunizieren.
Ihr Makler achtet auch darauf, dass ein seriöser Anbieter ausgewählt wird, denn der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, welches beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert ist.
Einen Ausweis zu haben, reicht aber nicht aus. Die darin enthaltenen Angaben müssen zwingend korrekt sein, denn sonst können auch in einem solchen Fall Bußgelder in Höhe von 15.000 Euro verhängt werden. Das DIBt überprüft die Gültigkeit von registrierten Energieausweisen regelmäßig stichprobenartig.

Vorteil Nr. 6
Der Makler erspart Ihnen jede Menge Zeit, Arbeitsaufwand, Kosten und womöglich auch einen Haufen Ärger
Der professionelle Immobilienmakler erarbeitet mit dem Verkäufer eine Verkaufsstrategie und erstellt ein ansprechendes Exposé, in dem das Objekt mit Fotos ansprechend dargestellt wird. Anschließend stellt er die Immobilie in verschiedene Online-Immobilienportale und Soziale Netzwerke ein und gleichzeitig auch in Printmedien wie Tageszeitungen, Flugblätter und Prospekte.
Meistens sammelt sich beim Immobilienmakler auch ein breites Netzwerk an, somit hat er oft schon Interessenten in seinem Bestand. Die auflaufenden Telefonate (auch zu „Unzeiten“), Faxe oder Mails landen nicht bei Ihnen, sondern Ihrem Makler, der von vornherein die Möglichkeit hat, die Ernsthaftigkeit des Interessenten und auch dessen Bonität prüfen kann. Ihr Makler setzt sich mit unangemessenen Kaufangeboten auseinander, führt auch unsachliche Diskussionen und steht für Sie alleine da, wenn Termine nicht eingehalten werden.
Durch die genaue Prüfung von Interessenten-Anfragen wird ein „Besucher-Tourismus“ vermieden und es erfolgen nur ernsthafte und kompetent ausgeführte Besichtigungen. Ihr Makler bereitet den Termin beim Notar vor und kümmert sich gleichzeitig um die Beschaffung noch benötigter Unterlagen.
Praktisch nicht zu ersetzen ist der Makler in seiner Funktion als Vermittler und Händler, der bei unterschiedlichen Vorstellungen der Parteien einen Kompromiss herbeiführt und dadurch erst den Verkauf ermöglicht.
Kurz zusammengefasst: Ein professioneller Immobilienmakler geht ganz individuell auf Ihre persönlichen Wünsche ein, nimmt Ihnen viele Telefonate, Termine und Wege ab und erspart Ihnen manches in der Zukunft liegende Ärgernis. Ihr Makler ist Ihr persönlicher Berater, der an Ihrer Seite steht und dem Sie vertrauen können!

Vorteil Nr. 7
Der Makler achtet auf richtige Wohnflächenangaben
Die korrekte Wohnflächenermittlung ist mehr als das reine Aufmaß der vorhandenen Flächen einer Immobilie. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind zahlreiche Richtlinien zu beachten, die Ihr professioneller Immobilienmakler zu beachten weiß. Die Wohnflächenverordnung etwa schreibt vor, welche Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbeln, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen anzuwenden sind. Auch bei Kellerräumen, Garagen, Terrassen und Balkonen, geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, Waschküchen und Heizungsräumen sind Abschläge zwischen 0 und 100% von der Grundfläche vorzunehmen.
Vorteil Nr. 8
Der Makler ist stellvertretend für Sie immer erreichbar
Immobilien sind zurzeit sehr begehrt, zahlreiche Kaufwillige tummeln sich am Markt – vor allem in Ballungsgebieten. Da kann es schnell passieren, dass sich am Tag 30, 40 Interessenten melden. Ihr professioneller Immobilienmakler hat Erfahrung im Umgang mit einer Vielzahl von Anfragen und nimmt Ihnen diese Flut über die verschiedensten Kanäle ab.
Nur mit einem Immobilienmakler vermeiden Sie, dass plötzlich zahlreiche Fremde Ihre Rufnummer, Emailadresse und dann im Zusammenhang mit der Anschrift Ihrer Immobilie kennen.
Der Makler stellt auch sicher, dass Interessenten Ihr Ziel erreichen – besonders abends und am Wochenende. Ein potenzieller Käufer wird nicht versuchen, unzählige Male anzurufen. Bekommt er immer nur einen Anrufbeantworter ans Telefon oder muss zu lange auf Beantwortung von E-Mails warten, wendet er sich einem anderen Objekt zu.

Vorteil Nr. 9
Präsentation Ihrer Immobilie: Der Makler bereitet das Objekt für Besichtigungstermine vor
Der erste Eindruck ist entscheidend und dafür hat Ihre Immobilie nur eine Chance pro potentiellen Käufer. Deshalb sorgt Ihr Immobilienmakler dafür, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen positiven ersten Eindruck hinterlässt.
Es ist enorm wichtig, dass Ihr Haus Best möglichst präsentiert wird! Studien haben bewiesen, dass eine attraktiv hergerichtete Immobilie einen bis zu 10% höheren Verkaufspreis erzielt! Selbst Bäder aus den 1970ern können durch sorgfältig ausgewählte Accessoires wieder modern wirken. Um Immobilien für Fotos oder den Verkauf „hübsch“ zu machen haben sich nach und nach Profis in Deutschland verbreitet. Home-Staging nennt sich dieser Zweig der Immobilienbranche, der aus den USA stammt und hier in Deutschland sogar schon einen eigenen Berufsverband gegründet hat (bei Fragen zu diesem Thema einfach mailen oder anrufen).
Schon kleine Maßnahmen können eine große Wirkung entfalten:
• Auch wenn es nach der Besichtigung wieder nötig wird, sollte aufgeräumt werden, Fußböden und Fenster sollten sauber sein und die Räume müssen gut gelüftet werden, denn nur ein sauberes Haus wirkt wohnlich attraktiv und weckt das Interesse des Käufers.
• Gerade wenn die Immobilie leer steht leer steht, muss für frische Luft und eine angenehme Temperatur gesorgt werden, vor allem im Winter.
• Ein helles Haus und eine lichtdurchflutete Wohnung wirken einladend. Ziehen Sie die Vorhänge auf oder beleuchten Sie die Räume in angenehmem Licht.
• Es sollten möglichst keine Wasserhähne tropfen, defekte Glühbirnen sollten ausgetauscht werden.

Vorteil Nr. 10
Der Makler bietet Schutz vor schlechtem oder falsch aufgesetztem Kaufvertrag
Ein Käufer ist gefunden, der Kaufpreis ausgehandelt, also nichts wie hin zum Notar. Doch Vorsicht, auch hier lauern Fallen. Einen Kaufvertrag aufzusetzen ist keine einfache Sache. Folgende Vereinbarungen sollten im Kaufvertrag auf jeden Fall aufgeführt werden, um keine Nachteile zu erleiden:
• Neben dem Kaufpreis sollten Sie das Datum der Zahlung aufführen.
• Legen Sie den Übergabetermin fest.
• Formulieren Sie Regeln bezüglich der Gewährleistung und zum Zustand der Immobilie bei Übergabe.
• Weisen Sie auf Grunddienstbarkeiten (Wegerecht oder Durchfahrtsrecht) hin, falls solche für Ihre Immobilie bestehen.
Zudem sollte der Vertragsentwurf juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein. Entgegen weitläufiger Meinung ist es nicht Aufgabe des Notars, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung.
Ihr professioneller Immobilienmakler hat Erfahrung mit Kaufverträgen und kann Ihnen nicht nur hier beratend zur Seite stehen, nein er wird Sie vor möglichen finanziellen Schäden beschützen.

Welche Vorteile hat es, einen Makler mit der Vermietung Ihrer Immobilie zu beauftragen?
Vorteil Nr. 1
Der Makler ermittelt auf Wunsch die korrekte Marktmiete:
Sie fragen sich, welche Kaltmiete Sie in den Mietvertrag von Ihrem neuen Mieter einsetzen sollen? Was ist zu viel -was zu wenig? Ist eine Staffelmiete überhaupt zulässig? Und welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es noch im Mietvertrag?
Ein professioneller Immobilienmakler kennt den Markt und die ortsüblichen Mieten genau, somit bleiben Ihnen gesetzliche Probleme z.B. im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse erspart.

Vorteil Nr. 2
Ordentliche Präsentation Ihrer Immobilie im Kontext liquider Mieter:
Um möglichst bonitätsstarke und zuverlässige Mieter zu finden, müssen Sie Ihren Interessentenkreis auch mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten ansprechen. Der professionelle Immobilienmakler bereitet Ihre Immobilie optisch ansprechend auf. Dazu gehören erstklassige Fotos, saubere Grundrisse und vollständige Unterlagen.

Vorteil Nr. 3
Das richtige Marketing
Um einen geeigneten Mieter zu finden, reicht es häufig nicht aus, die Immobilie in nur einem Medium zu inserieren. Ihr professioneller Immobilienmakler hat genug Vermarktungserfahrung, kennt die besten Internetplattformen sowie die relevantesten Printpublikationen und kann zusätzlich auf vorliegende Mieteranfragen zurückgreifen.

Vorteil Nr. 4
Der Makler kümmert sich um Auswahl und Beschaffung des Energieausweises
Für jede Immobilie muss der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorliegen. Teile der darin aufgeführten Daten und Werte müssen in den Immobilieninseraten und den Exposé aufgeführt werden. Fehlerhafte Angaben können eine Ordnungswidrigkeit darstellen und somit ein Bußgeld zur Folge haben. Hinzu kommt, dass ein nicht vorgelegter Energieausweis bei der Besichtigung grundsätzlich ordnungswidrig ist.

Vorteil Nr. 5
Durchführen der Besichtigungstermine
Die interessantesten Mieter sind meistens aus beruflichen Gründen zeitlich gebunden. Es stellt sich oft als schwierig heraus, alle Parteien terminlich unter einen Hut zu bringen. Ihr professioneller Immobilienmakler übernimmt gerne die Koordination und Durchführung der Besichtigungstermine. Dies geschieht des Öfteren auch mal außerhalb der gewöhnlichen Geschäftszeiten.

Vorteil Nr. 6
Korrekte Bonitätsprüfung
Ihr professioneller Immobilienmakler prüft Mietinteressenten anhand der Mieterselbstauskunft. Mittels Dienstleister (z.B. Schufa oder Kreditreform) kann er die finanzielle Lage des Interessenten überprüfen. So wird nicht nur die Gefahr von Mietausfällen minimiert, sondern auch die Vermietung an Mietnomaden.

Vorteil Nr. 7
Vorbereitung des Mietvertrags
Wissen Sie welche Klauseln zulässig sind? Ein Beispiel: Die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen werden häufig vom Bundesgerichtshof überarbeitet.  Ihr professioneller Immobilienmakler hat Zugriff auf ständig aktualisierte Mietverträge. Gerne wird er Sie bei der Erstellung des Mietvertrags unterstützen. Auch die gewissenhafte Übergabe Ihrer Wohnung wird Ihr Makler für Sie übernehmen und er hat zugleich einen Zeugenstatus, sollte es im Nachhinein zu Meinungsdifferenzen kommen.

Vorteil Nr. 8
Der Makler schützt die Privatsphäre des Vermieters
Ihr Makler übernimmt für Sie eine wichtige Pufferfunktion, zwischen Ihnen und den Mietinteressenten Ihrer Immobilie, die nicht für Sie als Mieter infrage gekommen sind. Somit ist sichergestellt, dass Sie nach Vertragsabschluss nicht durch weitere unliebsame Anrufe oder Emails (etc.) belästigt werden.

Vorteil Nr. 9
Steuerliche Absetzbarkeit der Maklergebühr
Der Eigentümer und Vermieter kann das Entgelt des Immobilienmaklers vollständig bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen. Werden die Mieteinkünfte im Rahmen eines Gewerbebetriebes erzielt, können die Ausgaben für einen Makler als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Die finanzielle Belastung des Vermieters wird so deutlich reduziert.
 
Vorteil Nr. 10
Der Makler bringt Ihnen zusätzliche Freizeit
Eine Gesellschaft wird durch Arbeitsteilung erfolgreich. Jeder übernimmt den Part, für den er ausgebildet ist und den er somit am besten kann. Ihr professioneller Immobilienmakler kennt den Immobilienmarkt und die Akteure. Warum wollen Sie Ihre knappe Freizeit für die Vermietung opfern, wenn das Ergebnis am Ende selten so gut ist wie beim Profi? Und sie haben zusätzlich noch einen Ansprechpartner für aufkommende Fragen an Ihrer Seite.

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