Was leistet der Makler beim Verkauf / bei der Mietersuche


Was leistet ein Immobilien-Makler beim Verkauf/Vermietung meiner Immobilie und auf was sollte ich bei der Auswahl des Maklers achten?

Sie profitieren von vielen Vorteilen, wenn Sie einen Makler zum Verkauf oder Vermieten Ihrer Immobile beauftragen. Einer der wichtigsten: Der Makler weiß genau, wie Sie den besten Verkaufspreis mit der kürzesten Vermarktungsdauer erzielen. Zusätzlich entlastet und berät Sie der Makler beim gesamten Prozess der Vermietung bzw. Verkaufs.

Darum informieren wir Sie über:

1.    Maklerleistungen beim Immobilienverkauf
2.    Maklerleistungen bei der Vermietung einer Immobilie
3.    Übersicht wichtiger Dokumente für die Vermietung und den Verkauf
4.    Provision: Die Kosten für den Makler – wer Sie bezahlt – warum Sie die Kosten steuerlich zur Geltung bringen können
5.    Makler richtig auswählen und beauftragen
6.    Was gute Makler auszeichnet und wonach Sie fragen sollten
7.    Der Maklervertrag
1.    Maklerleistungen beim Immobilienverkauf

 (Im Folgenden stehen die Leistungen eines gewöhnlichen Maklerbüros. Die Übersicht der professionellen Dienstleistungen von LMW-Immobilienmanagement finden sie hier...)

Verkaufs-Vorbereitungs-Phase:
•    Der Makler erstellt ein professionelles (zielgruppenspezifisches) und aussagekräftiges Exposé der Immobilie
•    Er fertigt Fotos, ggf. Filme oder 360-Grad-Bilder an
•    Er legt die Zielgruppe(n) fest und erstellt eine Vermarktungsstrategie
•    Der Makler führt eine Immobilienbewertung durch und ermittelt,  auch aufgrund seiner Verkaufserfahrungen und
     Marktkenntnisse, den angemessenen Preis für die Immobilie (das ist sehr wichtig! HIER erklären wir warum). Falls nötig
     oder erwünscht, zieht er einen Gutachter hinzu.
•    Er sammelt die nötigen Unterlagen für den Verkauf bei den zuständigen Ämtern und bereitet sie u.U. auf.
•    Er berät den Eigentümer in den Bereichen Vertrags- und Baurecht.

Angebots-Phase:
•    Der Makler startet Marketingmaßnahmen, z.B. durch Immobilienanzeigen, Inserate bei ImmobilienScout24, Aushänge,
      direkte Angebote an potenzielle Käufer in seiner Kundenliste oder über sein Netzwerk
•    Der Makler informiert den Eigentümer über Rückläufe und Vermarktungserfolge
•    Er führt Besichtigungen durch und stellt eine Vorauswahl infrage kommender Käufer zusammen
•    Er führt strategische Verkaufsverhandlungen mit potenziellen Käufern
•    Der Makler überprüft die Bonität möglicher Kaufinteressenten

Verkaufs-Phase:
•    Der Makler arbeitet den Kaufvertrag aus und stimmt sich mit Käufer/Verkäufer und dem Notar ab
•    Er organisiert alle Aufgaben rund um die Vertragsunterzeichnung bzw. Beurkundung beim Notar
•    Er ist bei der Übergabe der Schlüssel anwesend und führt ein Übergabeprotokoll
•    Auch nach dem Ende der Verkaufsphase steht er Käufer und Verkäufer mit Rat und Hilfe zur Verfügung
2.    Maklerleistungen bei der Vermietung einer Immobilie

 (Im Folgenden stehen die Leistungen eines gewöhnlichen Maklerbüros. Die Übersicht der professionellen Dienstleistungen von LMW-Immobilienmanagement finden sie hier...)

Vermietungs-Vorbereitungs-Phase:
•    Der Makler sammelt alle für die Vermietung notwendigen Unterlagen, wie beispielsweise den Grundriss und überprüft, ob die
     Wohnflächenangaben korrekt sind
•    Er ermittelt für den Eigentümer einen marktgängigen Mietpreis. Dafür zieht er ggf. den Mietspiegel heran oder vergleicht
     anhand von Marktwerten, welche Preise für ähnliche Objekte erzielt werden können

Angebots-Phase:
•    Der Makler erstellt ein professionelles und aussagekräftiges Exposé der Immobilie
•    Er fertigt Fotos und ggf. Filme oder 360-Grad-Bilder an.
•    Er legt die Zielgruppe(n) fest und erstellt eine Vermarktungsstrategie.
•    Der Makler startet Marketingmaßnahmen, z.B. durch Immobilienanzeigen, Inserate bei ImmobilienScout24, Aushänge,
     Netzwerke usw.
•    Der Makler informiert den Eigentümer über Rückläufe und Vermarktungserfolge.
•    Er führt Besichtigungen durch und stellt eine Vorauswahl möglicher Mieter zusammen.
•    Der Makler überprüft die Bonität potenzieller Mieter und kümmert sich auch um spezielle Wünsche des Vermieters, z.B.
     wenn keine Haustiere erwünscht sind.

Vermietungs-Phase:
•    Der Makler bietet seine Hilfe bei der Ausarbeitung des Mietvertrages an.
•    Er führt Vermieter und Mieter zur Unterschrift des Mietvertrages zusammen.
•    Er kümmert sich um eine reibungslose Übergabe der Mietwohnung oder des Mietshauses.
3.    Übersicht wichtiger Dokumente für den Verkauf und die Vermietung

Vermietung:  Diese Unterlagen braucht der Makler

1.    Grundriss der Wohnung
2.    Berechnungen der Wohnflächen und Nutzflächen
3.    Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnungen
4.    Den Energieausweis
5.    Ggf. Unterlagen über Lage und Wissenswertes zum Objekt für das Exposé, ansonsten informiert sich der Makler selbst.
6.    Ggf. eine Baubeschreibung bei Neubauten
7.    Falls vorhanden: aktuelle Fotos, ansonsten erstellt auch diese der Makler selbst.

Bei älteren Gebäuden kann der Grundriss veraltet sein, sodass es sich lohnen kann, ihn neu zeichnen oder gar illustrieren zu lassen. Pflicht ist außerdem der Energieausweis. Nebenkosten-/Betriebskostenabrechnungen sind ebenfalls notwendig, damit der Makler hier den korrekten Wert fürs Exposé ablesen kann.


Verkauf: Diese Unterlagen braucht der Makler

1.    Grundriss
2.    Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt
3.    Flurkarte und Lageplan vom Katasteramt
4.    Alle verfügbaren Baupläne
5.    Berechnungen der Wohnflächen und Nutzflächen
6.    Baubeschreibungen
7.    Abnahmebescheinigung der Baubehörde
8.    Vermessungsbestätigung vom Katasteramt
9.    Modernisierungsnachweise
10.    Energieausweis
11.    Aktuelle Betriebskostenaufstellungen
12.    Aktueller Grundsteuerbescheid
13.    Ggf. Denkmalschutzbestimmungen
14.    Unterlagen über Lage und Wissenswertes zum Objekt für das Exposé
15.    Falls vorhanden: aktuelle Fotos
16.    Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen,
          Wohngeldabrechnungen, Rechnungen über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Zu den wichtigsten Unterlagen gehört ein Grundbuchauszug, aus dem hervorgeht, welche Hypotheken, Wohn- oder Wegerechte bestehen. Ebenfalls wichtig: die Flurkarte, aus der die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind.
4.    Provision: Die Kosten für den Makler – wer Sie bezahlt – warum Sie die Kosten steuerlich zur Geltung
        bringen können


Makler erhalten eine Provision oder Courtage, die sich an der Kaufsumme bzw. der monatlichen Nettokaltmiete orientiert. Der Makler erhält seine Provision erst, wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt hat, also der Miet- oder Kaufvertrag unterschrieben ist. Das Bestellerprinzip 2015 legt fest, dass bei Vermietungen derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Der Gesetzgeber hat die Provision des Maklers auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt. Beim Verkauf einer Immobilie gibt es keine Höchstgrenzen. Das Maklerentgelt ist frei verhandelbar. Allerdings existieren Richtwerte, die sich in den einzelnen Bundesländern unterscheiden und zwischen 3,5 und 7 Prozent liegen. Die Provision wird häufig vom Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen, es kann aber auch abweichende Regelungen geben.
Als Beispiel: In Hessen ist eine Maklercourtage von 5,95% nur für den Käufer, in Bayern und Nordrhein-Westfalen 3,57% jeweils für Käufer und Verkäufer als Richtwert angegeben. Die Angaben sind zum 22.03.2017 gültig und beinhalten schon die Mehrwertsteuer von bundeseinheitlichen 19%.

Ihnen kommt die Verkaufs-Provision zu hoch vor?
Eine Umfrage unter den Mitgliedern des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) hat ergeben, dass im Schnitt 39 Besichtigungstermine nötig sind um eine Immobilie zu verkaufen. Und nur 28% der Objekte die ein Makler im Angebot hat werden auch von ihm verkauft. Diese Zahlen verdeutlichen, wie heftig der Aufwand für den Makler ist. Dieser Aufwand und die zusätzlichen Bemühungen und Kosten zur Vermarktung des Objekts werden vom Käufer / Verkäufer oft nicht beachtet und unterschätzt.

Wie können Sie trotz Beauftragung eines Maklers bzw. Kauf über einen Makler Kosten sparen:

1.    Der Makler berät Sie umfassend und kann auf Wunsch Gutachter zur Inspezierung der Immobilie beauftragen. Gerade wenn diese aus seinem Netzwerk stammen, ist das Ergebnis sehr gut, der Aufwand an Zeit und Geld sehr gering. Das sichert Sie gegen versteckte Mängel ab. Der Makler hingegen berät Sie über Mikro- und Makrolage des Objekts und über die Höhe des Kaufpreises
(u.v.m. s.u.)

2.    Die Maklerprovision steuerlich geltend machen:

    •  Berufsbedingter Umzug in eine Mietwohnung:  Die Kosten für den Suchauftrag eines Maklers können als Werbungskosten
       abgesetzt werden.

    •  Berufsbedingt eine Zweitwohnung am (neuen) Arbeitsort mieten:  Die Kosten für den Suchauftrag eines Maklers können
       ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden.

    •  Immobilie als Kapitalanlage gekauft und für die Suche nach dem passenden Objekt einen Makler beauftragt. Die
       Maklerprovision zählt in diesem Fall zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden auf den Kaufpreis aufgerechnet
       und dann abgeschrieben.

    •  Mietersuche mit Hilfe eines Maklers. Als Vermieter können Sie die gezahlte Provision als Werbungskosten bei den
        Vermietungseinkünften absetzen.

5.    Makler auswählen und beauftragen

In Deutschland arbeiten etwa 35.000 Makler. Natürlich sollten Sie einen Immobilienprofi in der Umgebung Ihrer Immobilie finden, denn er kennt den lokalen Markt genau. Ein guter Tipp: Hören Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis um. Wer hat schon mit einem Makler zusammengearbeitet? Welche Erfahrungen hat er gemacht? Können Sie eine Empfehlung erhalten?
Möglich ist auch im Branchenbuch von großen Maklerportalen nach Immobilienmakler zu suchen. Bewertungen dieser Makler können Ihnen helfen den Richtigen für sich zu finden. Auch die Maklersuchmaschinen oder sogenannte Maklerportale suchen dem Verkäufer 3 Makler in der Nähe des zu verkaufenden Objektes heraus. Hier ist aber VORSICHT geboten. Makler zahlen u.U. viel Geld an die Immobilienportale, Maklerportale oder Maklersuchmaschinen dafür, dass sie die Kontaktdaten potenzieller Verkäufer bekommen. Hier wird anhand finanzieller Aspekte entschieden welche Makler für Sie ausgewählt werden. Nicht beachtet werden bei der Auswahl: Erfahrung, Kompetenz, Zuverlässigkeit und Marktkenntnis des Maklers. Es werden auch nicht alle Makler dort vertreten sein, denn die Kosten dieser Suchportale liegen etwa im 4-stelligen Bereich – monatlich!
Suchen Sie lieber Immobilienanzeigen in Ihrer näheren Umgebung. Welche Anzeigen sprechen Sie an. Nehmen Sie mit einem oder zwei Makler Kontakt auf und überprüfen deren Professionalität anhand der folgenden Checkliste. Sie basiert auf Empfehlungen des Immobilienverband Deutschland (IVD).
6.     Was gute Makler auszeichnet - und wonach Sie fragen sollten

•    Hervorragende Marktkenntnisse: Preise, Mieten und Marktentwicklung sind dem Makler bekannt, er übernimmt auch die
      Wertermittlung.
•    Qualifikation: Die Berufsbezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt, fragen Sie nach Aus- und Weiterbildung und
      Mitgliedschaften in Fachverbänden.
•    Spezialisierungswissen: Vor allem in Großstädten sollten Sie auf Objekt- und Nutzungsarten spezialisierte Makler
     aufsuchen, auf dem Land ist der klare regionale Fokus wichtig.
•    Referenzen anfordern: Schauen Sie sich die vermittelten Objekte Ihres Maklers an, fragen Sie ihn nach Referenzen und
     haken Sie bei Kunden nach.
•    Transparente Leistungen: Lassen Sie sich vom Makler erklären, welche Leistungen er erbringt, wie hoch sein Honorar dafür
      ist und in welchem Umfang er Sie über seine Marketingaktivitäten informiert.
•    Vertragsgestaltung: Der Vertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden, mit klarer Auflistung der Leistungen,
     Vertragslaufzeit, Provisionshöhe, Fristen und Regeln der Vertragsauflösung.
•    Haftpflicht: Fragen Sie den Makler, ob er eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat: Das
     bewahrt ihn und Sie vor Fehlern, Irrtümern, Pannen.
•    Persönliche Beratung ohne Zeitdruck: Nimmt sich der Makler Zeit für Sie? Er sollte Sie persönlich und detailliert beraten
     und erst dann Vorschläge unterbreiten. Keinesfalls darf er Vorauszahlungen verlangen. Seriöse Makler haben nichts
     dagegen, dass Sie weitere Experten einschalten, zum Beispiel einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt.

7.    Der Maklervertrag

Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden, damit die wichtigen Eckdaten festgehalten werden und es nachher nicht zu Diskussionen kommt. Der Vertrag sollte folgende Angaben enthalten:
•    nähere Angaben zur Immobilie
•    die Daten des Eigentümers und Maklers
•    die Laufzeit des Vertrages
•    die Höhe der Provision
•    Fristen
•    besondere Pflichten der Vertragsparteien

Es gibt drei Möglichkeiten der Vertragsgestaltung:

1.    Einfacher Maklervertrag: Sie vereinbaren mit dem Makler, dass er Ihre Immobilie anbietet. Sie können parallel mehrere
       andere Makler beauftragen oder selbst tätig werden. Diese Vertragsform lässt allen Parteien die vollkommene Freiheit.
2.    Alleinauftrag: Wie der Name schon sagt, beauftragen Sie exklusiv nur einen Makler. Er ist im Unterschied zum einfachen
       Maklervertrag auch verpflichtet, für Sie tätig zu werden. Der Eigentümer darf keinen weiteren Makler einschalten, besitzt
       aber das Recht, seine Immobilie selbst zu verkaufen oder zu vermieten.
3.    Qualifizierter Alleinauftrag: Bei diesem Maklervertrag überlassen Sie die Vermittlung Ihrer Immobilie ausschließlich dem
       Makler. Wie beim Alleinauftrag dürfen Sie auch hier nur einen Makler beauftragen. Falls Sie selbst einen Interessenten
       finden, müssen Sie diesen an den Makler weiterleiten. Auch wenn der Kontakt über Sie zustande kam, sind Sie dazu
       verpflichtet, die Provision zu zahlen.
Quellen:  Skript Fortbildung „Zertifiziertes Immobilienmakler Seminar der IHK Frankfurt am Main“; Immobilienscout24.de (Stand: 16.3.17); Immobilienmakler.com (Stand: 22.3.17)
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